新住屋時代五大理屋術

新住屋時代五大理屋術
買房子是人生大計，絲毫馬虎不得。今年的921震災，不僅衝擊著房地產市場，也
頓時改變了很多購屋者的觀念。儘管每個人對租屋或購屋採取策略互不相同，但在
確實遵守理屋五大原則之後，在你一生的理屋計畫中，就能立於不敗之地，名正言
順當個理屋高手。

在台灣，「住者有其屋」是個根深蒂固的觀念，流風之下，大多數的人都有很強烈
的購屋置產情結。但是，這樣的觀念，在房市結構已產生變化之後，實有必要大幅
調整為「住者適其屋」。

「住者適其屋」與「住者有其屋」，雖只是一字之別，但意義卻大不相同。住者有
其屋是強調住宅所有權的擁有；而住者適其屋則是以人為本，依據人生各種不同生
涯階段的需求與財務能力，採取不同的方式並合理地解決居住的問題。因此，當不
需要買屋或財務能力無法負擔時，就採取租屋策略。當有需要、同時財務能力足以
負擔時，就採取購屋乃至於換屋的策略。

堅守理屋五大原則

想成為新時代的理屋高手，應該把握以下的原則：

原則1：降低房屋在資產配置的比重
過去房地產市場，曾經創造出不少一夕致富的傳奇故事。所以，不少人至今仍不放
棄「房地產致富」的夢想。但是目前房地產市場的投資報酬率極低，還不到3.5%，
比金融行庫的活存利率（約為4%）還要低，而投資成本卻相當高。因此，目前的房
市只可以自住絕對不宜投資，而未來房市再出現致富傳奇的可能性也已微乎其微。

因此，國人傳統的資產配置方式必須予以調整。過去大多數人的資產中，房地產是
最主要的部分，比例甚至高達七、八成以上。但是，房地產持有成本過高、變現性
差、增值潛力又相當弱，所以持有愈多或時間愈長，資產縮水的風險相對就愈大。
所以，房地產在個人資產配置的比重，應該以不超過五成為宜。

原則2：租屋比購屋好、晚買比早買好
租屋好還是購屋好？這個問題的答案因人而異。但大原則是不需要買屋的時候，寧
可租屋也不要買屋。如果要購屋，寧可晚買也不要早買。

根據我們前面的分析，購屋置產每年的投資報酬率僅為3.5%，但機會成本卻達到
10%。兩者相比，可以發現購屋置產實質的獲利極少，因此，租屋比購屋划算。而
且租屋所節省下來的機會成本（購屋機會成本－租金支出＝10%－3.5%＝6.5%），
只要16年（100÷6.5＝15.38）就可以賺到一棟房子。

因此，較SMART的操作策略是：
1.購屋計畫暫緩，將資金投資於股票、共同基金等投資報酬率較高的工具，讓錢滾
錢繼續增值。
2.因為購屋計畫暫緩，可將每個月的預計房貸還款金額，拿來進行投資理財。

如此雙管齊下後，購屋能力自然而然會因為準備時間延長，而不斷地累積提升。因
此，當想要購屋時，因為籌碼充足，選擇性及購屋能力也就相對提高。

原則3：買成屋比預售屋好
預售屋屬於期貨性質，建商在推案時，事實上並沒有實際的成品呈現在購屋者面
前，所能給的只有一個「夢想」。所以，購買預售屋首先要承擔價格風險，通常的
情況是，建商勾勒的夢想可以漫天喊價，但等到新成屋蓋好後，無論如何都難免受
到市場環境波及，而開始向下調整價格。因此，目前房屋市場的真實狀況是，同樣
的房子，在預售屋、新成屋及中古屋三個階段，分別有三種不同的行情。即是預售
屋比新成屋貴，新成屋又比中古屋貴。

除了價格風險以外，買預售屋還要再加上因房市不景氣導致建築業者的經營風險。
所以購買預售屋的風險相當

原則4：不要輕易擁有2棟房子
一般人會擁有2棟房子，通常不外是因為舊房子沒賣掉便買新房子或是為子女購
屋；也有的為了投資的目的，名下同時擁有多棟房屋。

同時擁有2棟以上房屋，在稅負上並不划算。按現行稅法規定，土地所有權人與配
偶及未成年（未滿20歲）子女、受扶養親屬，若都有土地與房屋，僅能有一處可適
用自用住宅優惠稅率。

如果換屋時，舊房子房貸未清，就買了新房子，舊貸加新貸，償還本息的壓力也相
當沈重，並非一般家庭所能負擔。而且因房價增值不易，擁有二樓房子也代表資產
增值的空間被大大地壓縮。

原則5：套牢要及早斷頭
小陳6年前在淡水投資買了1戶房屋，總價800萬元（貸款500萬元）。沒想到房價連
連下挫，目前的行情只剩下一半而已。小陳目前陷於兩難，是要認賠斷頭殺出？還
是繼續熬到景氣翻身，房價上漲？

目前房市中，類似小陳的套牢族比比皆是，大都有同樣的困擾。而套牢最大的問題
就是利息負擔，以20年期、房貸利率8.5%計算，到期滿時共需付給銀行1041萬3840
元。扣掉本金，等於要付給銀行541萬3840元的利息。如果現在斷頭認賠殺出，支
付給銀行的利息分別是135萬3460元。

因此，套牢要及早斷頭，否則，房價愈跌愈深，再加上利息損失。時間拖得愈久，
雙重損失會愈來愈擴大，負擔也會愈加沈重。

上述五大理屋原則，可以說是新住屋時代購屋置產的護身符，如能確實遵守，在一
生的理屋計畫中，就能立於不敗之地。然後，接下來要進行的就是，依據個人的生
涯規畫，擬定屬於自己的「一生理屋計畫」。

購屋壓力全台比比看
雖然房市景氣低迷，但是「買房子不容易！」仍是大多數台灣民眾都有的共識。根
據住商不動產調查，台北市民雖然平均家庭年收入高達119.7萬元，但是購屋壓力
也是全省最高者，想要擁有一戶30坪的房屋，得要6年多不吃不喝才買得起。至於
購屋壓力最低的宜蘭縣民眾，也要2年6月個月不吃不喝，才能買得起一棟30坪房
屋。

台灣哪個縣市家庭購屋壓力最大？
縣市 30坪房屋平均總價（萬元） 平均家庭年收入（萬元） 購屋壓力比值 排名
台北市     729   119.7   6.1   1
台北縣     465   87.5    5.3   2
新竹縣市   369   93.5    4.0   3
彰化縣     306   80.4    3.8   4
台南縣市   282   75.5    3.7   5
高雄縣市   291   81.1    3.6   6
台中縣市   324   90.6    3.6   7
基隆市     282   80.3    3.5   8
桃園縣     300   95.2    3.2   9
花蓮縣     219   71.7    3.1   10
宜蘭縣     192   78.2    2.5   11
說明：1.購屋壓力比值＝平均房屋總價÷平均家庭年收入
　　　2. 購屋壓力比值亦可視為需花多少年才可購屋
資料來源：行政院主計處、住商不動產企畫研究室
製表◎周冠印